Auf den Dächern der Gewerbegebiete, Logistikzentren, Produktionshallen und landwirtschaftlichen Betriebe liegt die vielleicht größte und zugleich günstigste Solarreserve Deutschlands. Diese Flächen sind bereits erschlossen, tragen keine Nutzungskonflikte aus und liegen genau dort, wo der Strom verbraucht wird. Trotzdem bleiben die meisten von ihnen leer, aus Gründen, die sich lösen lassen. Eigentümer können ihr Dach verpachten und daran verdienen, ohne selbst zu investieren und ohne sich um Planung, Bau oder Betrieb zu kümmern.
Wenn über Flächen für die Energiewende gestritten wird, geht es fast immer um zwei Dinge: um Freiflächenanlagen auf dem Acker und um das Dach des Eigenheims. Beide sind wichtig. Doch die mit Abstand größte ungenutzte Fläche liegt weder auf dem Feld noch auf dem Einfamilienhaus. Sie liegt auf den flachen, weiten Dächern der Gewerbegebiete, und sie bleibt zum allergrößten Teil leer.
Wer einmal bewusst durch ein beliebiges Industrie- oder Gewerbegebiet fährt, sieht das Problem und seine Lösung im selben Bild: hektargroße, oft komplett ungenutzte Hallendächer, so weit das Auge reicht. Genau hier liegt aus unserer täglichen Arbeit mit Eigentümern das eigentliche Potenzial der Dach-Photovoltaik in Deutschland.
Die größte Fläche, über die kaum jemand spricht
Die Dächer von Logistikzentren, Produktionshallen, Lager- und Handelsimmobilien sowie landwirtschaftlichen Betrieben ergeben in der Summe eine Fläche, gegen die sich jede Diskussion über Ackerland klein ausnimmt. Und anders als eine Freifläche haben diese Dächer drei entscheidende Vorteile bereits eingebaut.
Sie sind bereits erschlossen, es muss also kein unberührter Boden versiegelt werden. Sie tragen keine Nutzungskonflikte aus, niemand streitet darüber, ob dort besser Nahrung angebaut oder Natur geschützt werden sollte. Und sie liegen genau dort, wo viel Strom verbraucht wird, nämlich am Gewerbestandort selbst. Der erzeugte Solarstrom hat also oft nur einen kurzen Weg bis zum Verbraucher. Damit ist die Gewerbedachfläche nicht nur groß, sondern auch besonders günstig und konfliktarm zu erschließen.
Warum diese Dächer trotzdem leer bleiben
Wenn das Potenzial so offensichtlich ist, drängt sich die Frage auf, warum dann so viele Dächer ungenutzt bleiben. Die Gründe sind selten technischer Natur. Aus unserer Erfahrung sind es vor allem drei Hürden, und alle drei lassen sich auflösen.
Viele Eigentümer kennen das Pachtmodell nicht
Das häufigste Missverständnis ist die Annahme, eine Photovoltaikanlage bedeute für den Eigentümer eine Investition, ein technisches Risiko und dauerhaften Aufwand. Kaum jemand weiß, dass sich ein Dach auch verpachten lässt, ganz ähnlich wie eine Gewerbefläche, und dass daraus eine laufende Einnahme entsteht, ohne dass der Eigentümer einen Euro ausgibt oder sich um Planung, Betrieb und Wartung kümmern muss. Das ist keine exotische Nische, sondern ein etabliertes Geschäft. Es ist nur bei vielen Eigentümern schlicht noch nicht angekommen.
Die Eigentümerstruktur ist oft kompliziert
Ein Hallendach gehört häufig nicht einer einzelnen Person, sondern einem Immobilienfonds, einer Erbengemeinschaft oder einer Eigentümergemeinschaft. Nutzer und Eigentümer sind oft verschiedene Parteien mit unterschiedlichen Interessen. Wer trifft dann die Entscheidung, wer verantwortet sie, und wer erklärt sie den übrigen Beteiligten? An dieser Stelle scheitern in der Praxis mehr Projekte als an jeder technischen Frage. Lösbar ist das, wenn jemand den Entscheidungsprozess strukturiert begleitet. Wie ein solcher Beschluss in einer Eigentümergemeinschaft zustande kommt, haben wir im Ratgeber zum WEG-Beschluss für die Dachverpachtung ausführlich beschrieben.
Die Branche schreibt kleinere Dächer ab
Viele Anbieter winken bei Dachflächen unter 800 bis 1.000 Quadratmetern ab, weil sich der Aufwand angeblich nicht lohne. In der Einzelbetrachtung mag das manchmal stimmen. In der Summe wird damit aber ein gewaltiger Teil des Bestands abgeschrieben, gerade im Mittelstand und in der Landwirtschaft, wo besonders viele geeignete Dächer liegen. Wir sind überzeugt, dass sich diese Dächer sehr wohl lohnen, sobald man Prozesse und Verträge darauf auslegt. Deshalb arbeiten wir bereits ab einer Dachfläche von 500 Quadratmetern, während der Markt oft erst bei tausend beginnt.
Warum die Solarpflicht allein nicht reicht
Die Politik hat das Thema erkannt und antwortet in immer mehr Bundesländern mit der Solarpflicht. Der Impuls ist nachvollziehbar, und in einzelnen Ländern bewegt sich dadurch etwas. Eine Pflicht erzeugt aber vor allem eines: die widerwillige Erfüllung des Mindestmaßes. Wer etwas tun muss, tut oft nur das Nötigste, häufig mit der kleinstmöglichen Anlage und ohne echtes Interesse.
Der weitaus stärkere Hebel liegt woanders und wird bislang kaum genutzt. Man muss dem Eigentümer nicht androhen, dass er handeln muss. Man muss ihm zeigen, dass er ohne Kosten und ohne Risiko Geld verdienen kann. Ein attraktives Angebot wirkt stärker als eine Verpflichtung. Welche Regeln in den einzelnen Ländern gelten und wie sich die Pflicht mit der Verpachtung verbinden lässt, steht im Ratgeber zur Solarpflicht und Dachverpachtung.
Wie Eigentümer das Potenzial ohne Eigeninvestition heben
Der einfachste Weg, ein geeignetes Gewerbedach zu nutzen, ohne selbst zum Energiefachmann zu werden, ist die Verpachtung. Der Eigentümer stellt seine Dachfläche zur Verfügung, ein spezialisierter Investor plant, finanziert, baut und betreibt die Anlage über die gesamte Laufzeit. Der Eigentümer erhält dafür eine Vergütung, je nach Modell als einmalige Zahlung oder als laufende Pacht, und trägt weder Investition noch technisches Risiko.
Eine anstehende Sanierung lässt sich einbinden
Bei vielen älteren Objekten ist das Dach ohnehin sanierungsbedürftig. In diesem Fall lässt sich die Sanierung mit der Verpachtung verbinden, denn der Investor braucht für zwei Jahrzehnte ein tragfähiges und dichtes Dach und beteiligt sich deshalb an der Sanierung. Die Kosten werden mit den Pachterlösen verrechnet. Das macht die Sanierung nicht zum Nulltarif, denn in vielen Fällen liegt sie über dem, was die Verpachtung über die Laufzeit einbringt. Aber sie senkt den Eigenanteil des Eigentümers spürbar und verteilt ihn über die Jahre, statt ihn als große Einmalausgabe zu tragen. Wie das im Detail funktioniert, zeigt der Vergleich von Dachverpachtung gegen Dachsanierung.
Statik, Grundbuch und Versicherung übernimmt der Investor
Die Fragen, die Eigentümer am meisten beschäftigen, nimmt bei einer seriösen Verpachtung der Investor ab. Die Prüfung der statischen Tragfähigkeit gehört zur Eignungsprüfung und verursacht für den Eigentümer in der Regel keine Kosten, mehr dazu im Ratgeber zur Hallendach-Statik. Die Nutzung wird über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert, und die Anlage wird versichert. Für den Eigentümer bleibt am Ende vor allem eines: eine zusätzliche Einnahme aus einer Fläche, die sonst ungenutzt bliebe.
Warum wir überzeugt sind, dass in Deutschland die falsche Flächendebatte geführt wird und wo die eigentliche Solarreserve liegt, haben wir in einem Gastbeitrag für das Fachmagazin pv magazine ausführlicher dargelegt. Zum Beitrag im pv magazine.
Fazit
Das Potenzial für Solarstrom auf Deutschlands Gewerbe- und Hallendächern ist enorm, günstig und weitgehend konfliktfrei, und es liegt bereits bereit. Dass diese Dächer trotzdem meist leer bleiben, hat weniger mit Technik oder Wirtschaftlichkeit zu tun als mit fehlender Information, komplexen Eigentümerstrukturen und einer Branche, die zu viele Dächer vorschnell abschreibt. Für den einzelnen Eigentümer ist die Botschaft einfach: Ein geeignetes Dach ist kein Kostenfaktor, sondern eine Fläche, die ohne eigene Investition eine gesicherte Einnahme abwerfen kann. Wer wissen möchte, ob das eigene Dach dafür infrage kommt, erhält über eine kurze unverbindliche Ersteinschätzung schnell Klarheit.