Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen, befindet sich aber noch im parlamentarischen Verfahren (Bundestag und Bundesrat stehen aus). Die hier genannten Fristen und Schwellenwerte beruhen auf dem Kabinettsentwurf und können sich im Verlauf des Verfahrens noch ändern. Dieser Ratgeber ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung.
- Das GModG setzt die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) in deutsches Recht um
- Für Nichtwohngebäude sind Mindestenergiestandards (MEPS) nach dem „worst-first"-Prinzip vorgesehen
- Sanierungspflichten greifen gestaffelt: zuerst die energetisch schlechtesten Gebäude bis 2030, weitere bis 2033
- Eine Dachsanierung lässt sich über das Modell „Sanierung gegen Pachtanrechnung" ohne Eigenkapital realisieren
- In vielen Bundesländern wird gleichzeitig die Solarpflicht ausgelöst — beide Pflichten lassen sich in einem Zug erfüllen
Auf Eigentümer von Gewerbe-, Industrie- und größeren landwirtschaftlichen Gebäuden kommt in den nächsten Jahren ein regulatorischer Doppelschlag zu: Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verpflichtet schrittweise zur energetischen Sanierung, und parallel greift in immer mehr Bundesländern die Solarpflicht. Für viele Eigentümer ist das zunächst eine schlechte Nachricht — hohe Investitionen, knappe Fristen, komplexe Vorschriften.
Es gibt aber eine Lösung, die beide Pflichten verbindet und dabei das Eigenkapital schont: die Dachverpachtung an einen Photovoltaik-Investor, der die fällige Dachsanierung übernimmt. Dieser Ratgeber ordnet den Gesetzesstand sachlich ein, erklärt wer wann betroffen ist, und zeigt, wie sich Sanierungspflicht und Solarpflicht in einem einzigen Schritt abhaken lassen.
1. Was ist das GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz trägt den vollständigen Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden". Es wurde am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen beziehungsweise weiterentwickeln.
Kern des Gesetzes ist die Umsetzung der novellierten EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht. Die EU hatte ihren Mitgliedstaaten eine Frist bis zum 29. Mai 2026 gesetzt, um die Vorgaben national zu verankern. Das GModG ist Deutschlands Antwort darauf.
Wichtig zur Einordnung: Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet. Nach dem Kabinettsbeschluss durchläuft es das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat. Änderungen an Fristen, Schwellenwerten und Ausnahmen sind in diesem Stadium üblich. Eigentümer sollten die Entwicklung verfolgen, aber bereits jetzt mit der Planung beginnen — denn die grundsätzliche Richtung (mehr Sanierungspflichten für die schlechtesten Gebäude) steht durch die EU-Vorgabe fest.
2. Zeitplan: Wann gilt was?
Der Kabinettsentwurf sieht einen gestaffelten Fahrplan vor. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten geplanten Meilensteine zusammen — alle Angaben vorbehaltlich des laufenden Verfahrens:
| Zeitpunkt | Geplante Anforderung |
|---|---|
| 29. Mai 2026 | EU-Umsetzungsfrist für die novellierte Gebäuderichtlinie |
| ab 1.1.2028 | Nullemissionsstandard für neue öffentliche Gebäude |
| ab 1.1.2030 | Nullemissionsstandard für alle Neubauten; MEPS-Schwelle für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude |
| bis 2033 | Verschärfte MEPS-Schwelle für einen größeren Anteil des Nichtwohngebäude-Bestands |
Quelle: Kabinettsentwurf GModG (Stand Mai 2026), EU-Richtlinie (EU) 2024/1275. Angaben vorläufig.
Die Fristen wirken weit entfernt, doch eine Dachsanierung mit Planung, Statikprüfung, Genehmigung und Bauausführung braucht oft 6 bis 18 Monate Vorlauf. Wer 2030 betroffen ist, sollte die Weichen bereits 2027/2028 stellen — nicht erst, wenn die Frist akut wird.
3. MEPS: Das „worst-first"-Prinzip für Nichtwohngebäude
Das Herzstück der Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude sind die sogenannten Mindestenergiestandards (englisch: Minimum Energy Performance Standards, kurz MEPS). Die Logik dahinter ist „worst-first" — zuerst müssen die Gebäude saniert werden, die am meisten Energie verbrauchen.
Konkret sieht der Kabinettsentwurf vor, die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude zuerst in die Pflicht zu nehmen: bis 2030 ein erster Anteil der Gebäude mit der schlechtesten Energiebilanz, bis 2033 ein größerer Anteil. Die genaue Abgrenzung erfolgt über Energie-Schwellenwerte, die sich am Bestand orientieren.
Für Eigentümer heißt das: Wer ein altes, unsaniertes Gebäude mit schlechter Dämmung und fossiler Heizung besitzt, gehört mit hoher Wahrscheinlichkeit zur ersten Gruppe der Sanierungspflichtigen. Wer bereits modernisiert hat, hat mehr Zeit oder ist gar nicht betroffen.
4. Wer ist betroffen — und wer nicht?
Die Sanierungspflicht des GModG richtet sich an Nichtwohngebäude. Dazu zählen insbesondere:
- Gewerbe- und Industriegebäude: Produktionshallen, Lagerhallen, Logistikzentren
- Bürogebäude und Verwaltungsbauten
- Einzelhandelsimmobilien: Supermärkte, Einkaufszentren, Fachmärkte
- Beheizte landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude (z. B. beheizte Ställe)
- Öffentliche Gebäude: Schulen, Sporthallen, Verwaltungsgebäude
Wichtige Abgrenzung: Unbeheizte Gebäude — etwa Kaltställe, unbeheizte Maschinenhallen oder reine Lagerschuppen ohne Heizung — fallen in der Regel nicht unter die energetische Sanierungspflicht, weil dort kein nennenswerter Heizenergiebedarf besteht. Für diese Gebäude kann aber dennoch die Solarpflicht der Länder greifen (siehe Kapitel 7).
Der entscheidende Faktor ist die Beheizung: Beheizte Nichtwohngebäude fallen unter die GModG-Sanierungspflicht, unbeheizte meist nicht. Wer einen alten beheizten Stall oder eine beheizte Halle mit sanierungsbedürftigem Dach besitzt, steht damit unter doppeltem Druck — und für genau diese Konstellation ist das Pachtmodell besonders attraktiv.
5. Der EU-Hintergrund: Die novellierte Gebäuderichtlinie
Das GModG fällt nicht vom Himmel — es ist die deutsche Umsetzung einer europäischen Vorgabe. Die EU hat ihre Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) 2024 grundlegend novelliert. Ziel ist ein klimaneutraler Gebäudebestand in der EU bis 2050.
Die Richtlinie verpflichtet alle Mitgliedstaaten, nationale Sanierungspfade festzulegen und insbesondere die schlechtesten Gebäude zuerst zu modernisieren. Für Nichtwohngebäude schreibt sie Mindestenergiestandards vor, für Neubauten den Nullemissionsstandard. Deutschland setzt diese Vorgaben über das GModG um.
Das bedeutet auch: Selbst wenn das GModG im parlamentarischen Verfahren noch verändert wird, bleibt die grundsätzliche Verpflichtung bestehen. Die EU-Vorgabe ist verbindlich — Deutschland muss sie umsetzen, in welcher konkreten Ausgestaltung auch immer. Den ausführlichen Marktkontext dazu finden Sie in unserem EPBD 2026 Marktreport.
6. Was kostet die Sanierung — und wie finanziert man sie?
Eine energetische Sanierung samt Dacherneuerung ist teuer. Für eine größere Gewerbehalle können je nach Zustand, Material und Umfang sechsstellige Beträge zusammenkommen — allein die Neueindeckung eines Hallendachs bewegt sich marktüblich im Bereich von 50 bis 140 Euro pro Quadratmeter, bei Asbestdächern mit Sanierungszuschlag noch darüber. Ausführliche Zahlen dazu im Ratgeber zu Lagerhallen-Sanierungskosten.
Zur Finanzierung gibt es grundsätzlich drei Wege:
- Eigenfinanzierung mit Förderung: BAFA und KfW fördern energetische Sanierungen von Nichtwohngebäuden über das BEG-NWG-Programm. Die Förderquoten reduzieren die Kosten, das Eigenkapital für die Vorfinanzierung bleibt aber erheblich.
- Kreditfinanzierung: Verlagert die Last in die Zukunft, belastet aber die Bilanz und kostet Zinsen.
- Sanierung gegen Pachtanrechnung: Ein Photovoltaik-Investor übernimmt die Dachsanierung als Gegenleistung für das Recht, eine PV-Anlage auf dem Dach zu betreiben — ohne Eigenkapital des Eigentümers.
7. Dachverpachtung als Lösung — und warum gleichzeitig die Solarpflicht erfüllt wird
Hier liegt der eigentliche Hebel: Wenn ein Eigentümer ohnehin sein Dach sanieren muss, um die GModG-Anforderungen zu erfüllen, kann er diese Sanierung in dieselbe Maßnahme legen wie die — in vielen Bundesländern ebenfalls verpflichtende — Photovoltaik-Installation.
Beim Modell „Sanierung gegen Pachtanrechnung" läuft das so ab: Der PV-Investor saniert das Dach fachgerecht und installiert anschließend die Photovoltaik-Anlage. Die Sanierungskosten werden mit dem Pachtwert verrechnet. Der Eigentümer trägt kein Eigenkapital, erfüllt aber gleichzeitig:
- die energetische Sanierungspflicht nach GModG (sofern die Maßnahme entsprechend ausgelegt wird)
- die Solarpflicht des jeweiligen Bundeslandes
- bei Asbestdächern zugleich die Asbest-Sanierungspflicht nach TRGS 519
Welches Bundesland welche Solarpflicht hat, lesen Sie im Detail im Ratgeber zur Solarpflicht der Bundesländer 2026. Wie das Verrechnungsmodell wirtschaftlich funktioniert, erklärt der Ratgeber Sanierung gegen Pachtanrechnung.
Ist Ihr Gebäude von der Sanierungspflicht betroffen?
In einer kostenlosen Eignungsprüfung klären wir, ob sich Sanierungspflicht und Solarpflicht für Ihr Dach über das Pachtmodell ohne Eigenkapital lösen lassen.
Kostenlose Eignungsprüfung →8. Doppelter Druck, eine Maßnahme: Die wirtschaftliche Logik
Der entscheidende Vorteil entsteht durch die Bündelung. Wer Sanierungspflicht und Solarpflicht getrennt angeht, zahlt zweimal Planung, zweimal Gerüst, zweimal Bauablauf. Wer beides verbindet, spart erheblich — und im Pachtmodell trägt der Investor die Kosten ohnehin.
Drei Pflichten — energetische Sanierung (GModG), Solarpflicht (Landesrecht) und gegebenenfalls Asbestsanierung (TRGS 519) — lassen sich über das Pachtmodell in einer einzigen Baumaßnahme erfüllen, ohne dass der Eigentümer Eigenkapital einsetzt. Das ist die wirtschaftliche Stärke der Dachverpachtung im regulatorischen Umfeld 2026.
9. Handlungsempfehlungen für Eigentümer
- Gesetzesstand verfolgen. Das GModG ist im Verfahren — finale Fristen und Schwellen abwarten, aber nicht in Untätigkeit verfallen.
- Energetischen Zustand einschätzen. Je schlechter die Energiebilanz, desto wahrscheinlicher die frühe Betroffenheit. Ein Energieausweis schafft Klarheit.
- Dachzustand prüfen. Sanierungsbedürftige Dächer (alt, undicht, asbesthaltig) sind ideale Kandidaten für das Sanierungsmodell.
- Solarpflicht des Bundeslandes prüfen. In vielen Ländern wird sie ohnehin fällig — dann lohnt die Bündelung doppelt.
- Eignungsprüfung einholen. Sie zeigt unverbindlich, ob das Dach für eine wirtschaftliche Verpachtung geeignet ist und welches Vergütungsmodell passt.
- Vorlaufzeit einplanen. Planung, Statik, Genehmigung und Bau brauchen Monate — früh beginnen verschafft Verhandlungsspielraum.
10. Fazit
Das GModG ist noch nicht final, aber die Richtung ist durch die EU-Vorgabe vorgezeichnet: Auf die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude kommen Sanierungspflichten zu, gestaffelt bis 2030 und 2033. Zusammen mit der Solarpflicht der Länder entsteht für viele Eigentümer ein realer Handlungsdruck.
Die gute Nachricht: Wer ein sanierungsbedürftiges Dach besitzt, kann diesen Druck in eine Chance verwandeln. Über die Dachverpachtung mit dem Modell „Sanierung gegen Pachtanrechnung" lassen sich Sanierungspflicht, Solarpflicht und gegebenenfalls Asbestsanierung in einem Zug erfüllen — ohne Eigenkapital, ohne Kreditaufnahme, mit planbarem Ergebnis. Statt einer teuren Pflichtübung wird die Modernisierung so zu einem wirtschaftlich neutralen oder sogar vorteilhaften Schritt.
Häufige Fragen zum GModG und zur Sanierungspflicht
Ist das GModG schon in Kraft?
Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen, befindet sich aber noch im parlamentarischen Verfahren. Bundestag und Bundesrat müssen es noch behandeln. Fristen und Schwellenwerte können sich im Verlauf des Verfahrens ändern.
Was bedeutet MEPS für mein Gewerbegebäude?
MEPS steht für Mindestenergiestandards. Nach dem „worst-first"-Prinzip müssen zuerst die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude saniert werden — laut Kabinettsentwurf ein erster Anteil bis 2030, ein größerer bis 2033. Je schlechter die Energiebilanz Ihres Gebäudes, desto wahrscheinlicher gehören Sie zur ersten Gruppe der Sanierungspflichtigen.
Sind unbeheizte Hallen und Kaltställe von der Sanierungspflicht betroffen?
In der Regel nicht. Die energetische Sanierungspflicht zielt auf beheizte Gebäude mit relevantem Heizenergiebedarf. Unbeheizte Kaltställe, Lagerschuppen oder Maschinenhallen ohne Heizung fallen meist nicht darunter. Allerdings kann für diese Gebäude die Solarpflicht des jeweiligen Bundeslandes greifen.
Kann ich die Sanierungspflicht durch Dachverpachtung erfüllen?
In vielen Konstellationen ja. Wird die Dachsanierung im Rahmen des Pachtvertrags durch den PV-Investor übernommen und entsprechend ausgelegt, lassen sich die energetische Sanierung, die Solarpflicht und bei Bedarf die Asbestsanierung in einer Maßnahme erfüllen — ohne Eigenkapital des Eigentümers. Die genaue Ausgestaltung sollte im Einzelfall mit Fachleuten geprüft werden.
Was hat die EU-Gebäuderichtlinie mit dem GModG zu tun?
Das GModG ist die deutsche Umsetzung der 2024 novellierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275). Die EU-Umsetzungsfrist war der 29. Mai 2026. Auch wenn das GModG im Verfahren noch verändert wird, bleibt die grundsätzliche EU-Verpflichtung bestehen — Deutschland muss die Vorgaben umsetzen.
Bis wann muss ich handeln?
Das hängt vom energetischen Zustand Ihres Gebäudes ab. Gehört es zu den schlechtesten, ist die Frist nach dem Kabinettsentwurf 2030. Da eine Dachsanierung mit Planung, Statik, Genehmigung und Bau aber 6 bis 18 Monate Vorlauf braucht, sollten betroffene Eigentümer bereits 2027/2028 mit der Planung beginnen.
Welche Förderung gibt es für die energetische Sanierung von Gewerbegebäuden?
BAFA und KfW fördern energetische Sanierungen von Nichtwohngebäuden über das BEG-NWG-Programm. Die Förderung reduziert die Kosten, das Eigenkapital für die Vorfinanzierung bleibt aber erheblich. Beim Pachtmodell „Sanierung gegen Pachtanrechnung" entfällt dieses Eigenkapital, weil der Investor die Sanierung trägt.