Das Wichtigste in Kürze

Eine Dachverpachtung an einen PV-Investor ist seit der WEG-Reform 2020 deutlich einfacher umsetzbar. Grundsätzlich genügt eine einfache Stimmenmehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG. Soll die WEG als Gemeinschaft Eigentümerin der Pachteinnahmen sein, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit (zwei Drittel der Stimmen plus mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) sinnvoll. Die Eintragung erfolgt als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Mieterdienstbarkeit) im Grundbuch, Kosten dafür übernimmt in der Regel der Pächter. Wer den Beschluss professionell vorbereitet — mit Mustertext, Versicherungspassus und Rückbau-Klausel — kann das Projekt in einer einzigen Eigentümerversammlung beschließen lassen.

Photovoltaik auf dem WEG-Dach war jahrzehntelang ein juristisches Minenfeld: Veto-Recht einzelner Eigentümer, unklare Kostenverteilung, fehlende Rechtsprechung. Mit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 und dem Solarpaket I aus 2024 hat sich die Lage grundlegend gewandelt. Bauliche Maßnahmen lassen sich heute mit einfacher Mehrheit beschließen — und Photovoltaik gilt als privilegierte Maßnahme. Doch die Verpachtung der Dachfläche an einen externen PV-Investor unterscheidet sich von der Eigeninstallation durch die WEG. Dieser Ratgeber erklärt, wie WEGs und Hausverwaltungen das Projekt strukturiert umsetzen.

Warum Dachverpachtung für WEGs jetzt relevant ist

Drei Faktoren treiben das Thema Dachverpachtung in den Eigentümerversammlungen 2026 nach oben:

WEG-Reform 2020 und Solarpaket I — der rechtliche Rahmen

Vor der WEG-Reform 2020 brauchten bauliche Veränderungen — und die Errichtung einer PV-Anlage gilt als bauliche Veränderung — die Zustimmung aller benachteiligten Eigentümer. Ein einziges Veto konnte das Projekt blockieren. Mit § 20 WEG in der Reformfassung gilt:

Welche Mehrheit braucht es für die Dachverpachtung?

Hier liegt eine der häufigsten Verwirrungen. Es gibt zwei verschiedene Mehrheits-Szenarien — abhängig davon, wie die Kostenverteilung geregelt werden soll:

Einfache Stimmenmehrheit (Standard)

Soll die Dachverpachtung lediglich gestattet werden — also alle Stimmen können entscheiden, aber Kostentragung und Ertragsverteilung erfolgen nach Anteilen derjenigen, die zugestimmt haben — reicht nach § 20 Abs. 1 WEG eine einfache Stimmenmehrheit. Das ist der Standardfall bei Drittverpachtung: Der PV-Investor trägt Errichtung und Betrieb, die Eigentümer haben kein eigenes Kostenrisiko, die Pacht fließt anteilig denjenigen zu, die zugestimmt haben.

Doppelt qualifizierte Mehrheit (Gemeinschaftliche Lösung)

Soll die Dachverpachtung als Maßnahme der gesamten Gemeinschaft beschlossen werden — alle Eigentümer profitieren anteilig nach Miteigentumsanteilen — ist die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG erforderlich: zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Diese Variante hat den großen Vorteil, dass die Pachteinnahmen direkt in die Verwaltung fließen und auf der Hausgeldabrechnung erscheinen.

Praxis-Empfehlung

In der Praxis ist die doppelt qualifizierte Mehrheit fast immer der bessere Weg. Sie schafft klare Verhältnisse, vermeidet langfristige Streitigkeiten und erlaubt eine saubere Verbuchung in der WEG-Abrechnung. Auch die Eintragung der Mieterdienstbarkeit im Grundbuch ist mit einer einheitlichen Beschlusslage einfacher.

Wer zahlt — wer profitiert: Die Kostenverteilung

Eine zentrale Frage in jeder WEG: Wer trägt welche Kosten, wer bekommt welche Erträge? Bei der Dachverpachtung sind die Kostenstrukturen vergleichsweise einfach, weil der PV-Investor den Großteil der Investitionen trägt.

Was der PV-Investor übernimmt

Was die WEG übernimmt

Verteilung der Pachteinnahmen

Bei doppelt qualifizierter Mehrheit fließen die Pachteinnahmen in die Hausgeldabrechnung und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Bei einfacher Mehrheit erhalten nur die zustimmenden Eigentümer einen Anteil — was zu unterschiedlichen Erträgen führt und langfristig häufig zu Konflikten.

Mieterdienstbarkeit statt Grunddienstbarkeit — die WEG-spezifische Eintragung

Bei der Verpachtung von WEG-Dachflächen wird in der Regel eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Pächters eingetragen — die sogenannte Mieterdienstbarkeit. Sie unterscheidet sich von der klassischen Grunddienstbarkeit dadurch, dass sie an den Pächter persönlich (juristische Person) gebunden ist und nicht an ein anderes Grundstück.

Erstrang-Probleme bei vorrangigen Grundschulden

Eine Herausforderung bei Bestands-WEGs sind oft die bestehenden Grundschulden zugunsten der finanzierenden Banken. Diese stehen typischerweise an Rangstelle 1. Damit die Mieterdienstbarkeit den Pachtvertrag wirklich sichert, muss sie idealerweise an Erststelle eingetragen werden — was die Zustimmung der vorrangigen Gläubiger erfordert.

In der Praxis lässt sich das fast immer regeln. Banken erkennen, dass eine Dachverpachtung mit PV-Anlage den Gebäudewert tendenziell steigert und die Bonität nicht verschlechtert. Eine vorherige Rücksprache mit dem Hauptgläubiger wird empfohlen.

Mustertext für den WEG-Beschluss zur Dachverpachtung

Ein vorbereiteter, professionell formulierter Beschlusstext erspart die meisten Folge-Probleme. Hier eine bewährte Grundstruktur, die in der Praxis funktioniert:

Beschluss Nr. [X]: Verpachtung der Dachfläche an einen Photovoltaik-Investor

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt:

1. Die Dachfläche des Gebäudes [Anschrift] mit einer Größe von ca. [m²] wird zur Errichtung und zum Betrieb einer Photovoltaikanlage an die [Pächter-Firma] für eine Vertragslaufzeit von 25 Jahren verpachtet.

2. Die Sicherung des Pachtvertrags erfolgt durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Mieterdienstbarkeit) zugunsten der Pächterin im Grundbuch. Sämtliche Notar- und Grundbuchkosten trägt die Pächterin.

3. Die Pachthöhe wird auf [Modell: Einmalzahlung / jährlich / Sanierung gegen Pachtanrechnung / PPA] festgelegt und im Pachtvertrag konkretisiert. Die Pachteinnahmen fließen in die Hausgeldabrechnung und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.

4. Die Pächterin verpflichtet sich zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung in Höhe von mindestens 7,5 Mio. Euro über die gesamte Vertragslaufzeit.

5. Am Ende der Vertragslaufzeit hat die WEG die Wahl: kostenfreier Rückbau der Anlage durch die Pächterin oder Übernahme der Anlage zu einem symbolischen Preis.

6. Der Verwalter wird ermächtigt, den Pachtvertrag in der mit dem Beirat abgestimmten Fassung zu unterzeichnen.

Wichtig: Der Mustertext ist ein Ausgangspunkt — die konkrete Beschlussvorlage sollte mit dem Verwalter, dem WEG-Beirat und idealerweise einem WEG-Rechtsanwalt auf das jeweilige Objekt angepasst werden. Wir stellen den vollständigen Mustertext mit allen Versicherungs- und Rückbauklauseln gerne kostenfrei zur Verfügung.

Konfliktfelder & aktuelle Rechtsprechung

Untergemeinschaften und Sondernutzungsrechte

In gemischtgenutzten Objekten mit Wohn- und Gewerbeeinheiten gibt es oft Untergemeinschaften. Wenn nur die Wohneinheiten betroffen sind, kann die Untergemeinschaft autonom beschließen — die Gewerbeeigentümer haben kein Stimmrecht. Bei Sondernutzungsrechten an Dachterrassen ist eine genauere Prüfung notwendig.

Anfechtungsrisiken nach § 44 WEG

Beschlüsse können von überstimmten Eigentümern angefochten werden — Frist: einen Monat ab Beschlussfassung. Die häufigsten Anfechtungsgründe sind: fehlende ordnungsgemäße Einladung, unklare Beschlussformulierung, Verstoß gegen Ordnungsgemäßheit. Eine vor der Versammlung mit dem Beirat abgestimmte Beschlussvorlage minimiert dieses Risiko erheblich.

AG Hamburg-St. Georg und andere relevante Urteile

Mehrere Amtsgerichte haben sich in jüngster Zeit mit WEG-Photovoltaik-Streitfällen befasst — meist im Kontext von Eigeninstallation durch einzelne Eigentümer (privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG). Für die Drittverpachtung gibt es noch wenig Rechtsprechung, weil die Konstellation neuer ist. Die analoge Anwendung der allgemeinen WEG-Grundsätze ist aber gefestigt.

Versicherung, Brandschutz und Haftung in der WEG-Konstellation

Brandschutz ist bei PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern ein besonders sensibles Thema. Drei Punkte sollten in jedem WEG-Beschluss adressiert werden:

Schritt-für-Schritt: Vom ersten Gespräch zum Pachtvertrag

  1. Beirat-Vorgespräch (Monat 1): Der Verwalter informiert den WEG-Beirat über die Möglichkeit einer Dachverpachtung. Erste Angebote werden eingeholt, technische Eignung geprüft.
  2. Angebotsprüfung (Monat 2): Konkrete Pachtkalkulation für das Objekt. Vergleich verschiedener Anbieter und Vergütungsmodelle. Auswahl des bevorzugten Partners.
  3. Beschlussvorlage erstellen (Monat 3): Gemeinsam mit dem ausgewählten Pächter wird die Beschlussvorlage formuliert und mit dem WEG-Beirat abgestimmt.
  4. Versammlung & Beschluss (Monat 4): Die ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung beschließt die Dachverpachtung. Idealerweise mit doppelt qualifizierter Mehrheit.
  5. Anfechtungsfrist abwarten (Monat 5): Einen Monat nach der Versammlung ist der Beschluss bestandskräftig.
  6. Notar & Grundbuch (Monat 6): Beurkundung des Pachtvertrags und Eintragung der Mieterdienstbarkeit.
  7. Bau (Monat 7-9): Errichtung der PV-Anlage. Dauer typisch 4-8 Wochen reine Bauzeit, je nach Komplexität und Wetterlage.

Wirtschaftlichkeit: Was bringt die Dachverpachtung der WEG?

Rechenbeispiel: 24-Parteien-WEG mit 600 m² Flachdach

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin mit 24 Wohneinheiten und einem 600 m² großen Flachdach erwägt zwei Optionen:

Variante A: Eigeninstallation durch die WEG
Investitionskosten ca. 130.000 € für 120 kWp PV-Anlage. Finanzierung über WEG-Rücklagen oder Sonderumlage. Eigenständige Verwaltung von Wartung, Versicherung, Direktvermarktung. Erträge nach 25 Jahren: schwankend, abhängig von Strompreis und Eigenverbrauch.

Variante B: Drittverpachtung an PV-Investor
Keine Investition durch die WEG. Pachteinnahmen je nach Vergütungsmodell und Anbieter. Sämtliche Wartung, Versicherung und Anlagenrisiko trägt der Pächter. Anlage geht nach 25 Jahren in das Eigentum der WEG über oder wird kostenfrei zurückgebaut.

Welche Variante besser passt, hängt von der konkreten WEG-Situation ab: Verfügbare Rücklagen, Bereitschaft zum eigenen Anlagenrisiko, mögliche Mieterstrom-Konstellation, Steuerstatus der WEG. Die Dachverpachtung ist insbesondere bei WEGs mit geringen Rücklagen, hoher Komplexitätsaversion oder bei Sanierungsbedarf des Daches die deutlich einfachere Lösung.

Mustertext-Beschluss & WEG-Eignungsprüfung

Wir stellen Ihnen den vollständigen Mustertext für den WEG-Beschluss kostenfrei zur Verfügung und prüfen unverbindlich die Eignung Ihres WEG-Daches.

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Fazit: Die WEG-Dachverpachtung ist ein gut planbares Projekt

Mit der WEG-Reform 2020 und dem Solarpaket I sind die rechtlichen Hürden für die Dachverpachtung deutlich abgebaut worden. Ein professionell vorbereiteter Beschluss — mit einem Mustertext, der Versicherung, Brandschutz und Rückbau klar regelt — macht das Projekt in der Regel innerhalb von 6-9 Monaten umsetzbar. Die Pachteinnahmen entlasten die Hausgeldabrechnung dauerhaft, ohne dass die WEG eigenes Kapital aufbringen muss.

Die wichtigste Empfehlung: Beginnen Sie früh mit dem WEG-Beirat das Thema vorzubereiten. Eine gut vorbereitete Eigentümerversammlung mit klarem Mustertext, technischer Eignungsprüfung und Vergleichsangeboten erspart viele spätere Diskussionen — und macht den Beschluss auch für skeptische Eigentümer nachvollziehbar.

Häufig gestellte Fragen

Welche Mehrheit braucht die WEG für die Dachverpachtung an einen PV-Investor?

Grundsätzlich genügt eine einfache Stimmenmehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG. Soll die Pacht in die Hausgeldabrechnung fließen und nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit (zwei Drittel der Stimmen plus mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) nach § 21 Abs. 2 WEG empfehlenswert.

Müssen alle Eigentümer der Dachverpachtung zustimmen?

Nein, ein einstimmiger Beschluss ist nicht erforderlich. Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Veto-Möglichkeit einzelner Eigentümer für bauliche Veränderungen abgeschafft. Es genügt die einfache oder — je nach Konstellation — doppelt qualifizierte Mehrheit.

Was passiert mit Eigentümern, die gegen die Verpachtung stimmen?

Bei doppelt qualifizierter Mehrheit gilt der Beschluss für alle und alle profitieren anteilig. Bei einfacher Mehrheit erhalten nur die zustimmenden Eigentümer einen Anteil an den Pachteinnahmen — was zu unterschiedlichen Erträgen führt. In der Praxis empfehlen wir deshalb die doppelt qualifizierte Mehrheit, um Konflikte zu vermeiden.

Wer trägt die Notar- und Grundbuchkosten für die Mieterdienstbarkeit?

In aller Regel der PV-Investor als Pächter. Das ist Marktstandard und sollte im Pachtvertrag explizit geregelt sein. Die WEG hat damit keine Notar- und Grundbuchkosten zu tragen.

Kann der WEG-Beschluss zur Dachverpachtung angefochten werden?

Ja, überstimmte Eigentümer können einen Beschluss binnen einer Monatsfrist anfechten. Die häufigsten Anfechtungsgründe sind fehlerhafte Einladung, unklare Beschlussformulierung oder Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein professionell vorbereiteter Beschlusstext mit dem WEG-Beirat minimiert dieses Risiko erheblich.

Was muss im Mustertext des Beschlusses stehen?

Mindestens: Identifikation des Gebäudes und der Dachfläche, Vertragslaufzeit, Pächter, Vergütungsmodell, Sicherung durch Mieterdienstbarkeit, Versicherungs-Anforderungen (mindestens 7,5 Mio. € Haftpflicht), Regelungen zum Rückbau am Vertragsende sowie die Ermächtigung des Verwalters zur Vertragsunterschrift. Wir stellen den vollständigen Mustertext kostenfrei zur Verfügung.

Wie wirkt sich die Pacht auf die Hausgeldabrechnung aus?

Bei doppelt qualifizierter Mehrheit fließen die Pachteinnahmen in die WEG-Verwaltung und werden in der Jahresabrechnung berücksichtigt. Sie reduzieren das Hausgeld der einzelnen Eigentümer oder werden in die Rücklage eingestellt — je nachdem, was die WEG beschlossen hat.

Welche Rolle spielt die finanzierende Bank bei vorrangigen Grundschulden?

Die Bank muss in der Regel zustimmen, wenn die Mieterdienstbarkeit an einer vor den bestehenden Grundschulden liegenden Rangstelle eingetragen werden soll. In der Praxis stimmen Banken meist zu, weil eine PV-Anlage den Gebäudewert nicht mindert. Ein vorheriges Gespräch mit dem Hauptgläubiger ist empfehlenswert.